刘明康：密切监测房地产新苗头，加强房地产信托监管
信贷一再收紧，房企融资转战信托，《第一财经日报》记者从权威渠道获悉，目前房地产信托产品的年化收益率已经高达20%左右。就在房企们对信托融资既爱又恨之时，风险也在逐渐积聚。
监管层已然意识到房企信托融资风险的存在。近日，银监会主席刘明康表示，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。
房地产信托撑起半边天
去年以来，房地产调控使房企资金链趋紧，作为房企传统融资渠道的银行贷款，在宏观审慎的政策框架之下日渐趋于谨慎，此种困窘倒逼房企融资另谋他途，房地产信托成为上选。
高通智库研究报告援引标准普尔数据称，截至2010年第四季度末，在全部3.04万亿元的信托资产中，投资于房地产的信托资金余额为4323.68亿元，其中基金化的房地产信托项目余额为168.37亿元。
房地产领域的信托产品发行规模，早已撑起信托投资半边天。用益信托工作室统计，2010年集合信托资金主要集中在房地产领域，全年共发行房地产集合产品603个，发行资金规模同比大幅增长340%，达1993.11亿元，占去年集合产品资金的49.87%，这些产品的平均期限为1.86年，平均预期年收益率为8.92%，其中一年期为8.1%，1.5年期为8.8%，2年期为9.16%，2年以上为9.75%。
中国信托业协会数据显示，截至2011年一季度末，新增房地产信托710.98亿元。而去年同期该数据为631.44亿元，今年首季新增房地产信托同比增长12.6%。
高通智库判断，2011年仍是房地产信托发展年，房地产信托将成为房企最重要的资金补充渠道。
中融信托一位投资经理仍然看好今年房地产信托，在接受《第一财经日报》记者采访时称：“今年，信托投资可能更偏重于商业地产，住宅相对会少一些，另外，保障房投资会增加，但要配合有商品房项目才会做。”
43家房企负债率超70%
Wind资讯数据显示，按照申万分类的房地产板块，从整个行业2010年年报来看，上市房企资产总计达15583.52亿元，总负债为10836.26亿元，资产负债率(整体法)为69.54%，经营活动产生的现金流量净额合计-874.88亿元。
沪深两市A股136家房地产企业中，如果剔除ST股，经营活动产生的现金流量净额为负值的企业达73家，资产负债率超过70%的企业达43家。
其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降1854.06%。此外，万科A、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时，超过20家房地产企业主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。
中原地产统计，今年以来，多家房企加快了融资步伐，新鸿基、新世界、瑞安、富力、保利地产均披露了融资信息。其中，新世界、瑞安、富力的融资规模分别为1.7亿元、15亿元和26亿元;新鸿基融资规模则高达168亿港元;而保利地产96亿元增发计划延期一年。
房企两难 信托风险积聚
与大型房企相比，中小房企正处于资金“饥渴”状态。信贷无门，房企融资遂转向信托，但高额的成本让它们苦不堪言。随着房地产调控逐渐深入，楼市销售持续冷淡，房企未来业绩堪忧。两难困局中，房地产信托的风险也在积聚。
“房企因资金链紧张导致偿付困难的风险存在，”中融信托投资经理表示，“但事前，我们都会对房企资质进行调查。”
近日，业内传言银监会将出台新规收紧房地产信托业务，对此，银监会相关人士予以否认。
用益信托首席分析师李旸告诉本报记者，对于房地产信托业务的规范，要结合整个房地产调控效果来看，“如果是为了配合房地产调控步骤，从而对房地产信托进一步收紧，这种可能是存在的。”
2010年12月，银监会发文提示房地产信托业务风险，《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》要求，各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件;第一还款来源充足性、可靠性评价;抵质押等担保措施情况及评价;项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
