一段时期，商品房空置率成为全国各路媒体及业界探讨的焦点，剑指房地产泡沫。
与此相伴的是一场场自发的、规模空前且形式多样的空置房调查行动，在不同城市进行、曝光，并掀起一波接一波的大讨论。9月1日，国家统计局表示，将利用这次人口普查的机会，在部分城市进行商品房空置率调查。
在商品房项目如雨后春笋般的省城太原，市场上有关私企老板批发式购房的信息不绝于耳，部分交房多年的小区，在外界看来常年缺少人气。省城商品房空置率到底是多少?空置的原因到底是什么?空置率说明了什么?
为此，记者兵分三路，选择地处省城楼市热点区域、交房一年以上的7家楼盘，通过物业公司、煤气公司、热力公司的相关缴费、入网情况、装修率等方式，进行空置率调查。希望通过调查能让读者对太原楼市有一个简单的、直观的认识。
1 样本调查
学区房 生活配套全 入住率高
(两个小区空置率低于10% )
项目名称：迎泽家园
总户数：540户
交付时间：一期2002年5月交房;二期2005年4月交付
空置率：一期5%、二期7%;
调查方式：装修、业主接房情况
迎泽家园2000年开始一期销售，当时均价为4500元/平方米。二期于2003年销售，价格已升至6000元/平方米。这个总居住面积达9.6万平方米的小区，是省城当年在售最贵的大规模高端地产项目之一。小区北部与迎泽公园仅一渠之隔，周边不仅名校名医院林立，通往亲贤长风商圈与柳巷商圈车程不过5分钟。小区西侧紧邻太原公交二公司，太原市区任一方向都有公交车直达，这个楼盘是省城少有的稀缺中央城区楼盘。
8月24日晚8时，记者来到迎泽家园，小区内地下和地上停车场的泊车满满当当，部分业主不得不把爱车停在院门口的空地上。记者粗略数了一下，一期AB座共有180余户，约有100余户亮灯，亮灯率有六成左右。据该小区锦宏物业公司介绍，这个共有540套房子的小区，目前的入住率是96%。有10套房子的业主因开发商遗留问题未接房，还有8户至今未装修，其他的500余套房子非业主自住，便是出租。“这个小区入住率高全因地理位置优越。小区房屋的租金价与二手房价连年上涨，且供不应求。”锦宏物业公司的总经理吕全新称，经常有陌生人进入小区，询问小区内有无二手房出售和出租。
今年7月，该小区的物业费收缴率为一期92%，二期95%。“有些业主当初买房，就是为了孩子在青年路小学、双西小学、太原五中等名校就学方便。”吕全新称，该小区空置率一直很低，部分业主是生意人，回家时间较晚，晚上黑灯的房间并不意味着没人住。
项目名称：金圣甲地
总户数：385户
交付时间：2008年
空置率：10%
调查方式：用电量
尽管2008年已经收房、装修了，但是王女士却没有搬入金圣甲地小区居住，房子一直空了将近两年。8月23日，记者在小区见到王女士的时候，她刚刚把房子出租给别人，“租房子的是一对儿年轻夫妻，孩子准备在青年路小学上学，住得近点方便!”
因为地处市中心，离青年路小学、五中等学校比较近，属于学区房。当初，该小区销售时就是主打这个概念，吸引了不少家长。也正是因为这个原因，这个小区的房子出租时也很抢手，入住率很高。
该小区物业部门负责人告诉记者，业主入住肯定会开户买电，根据业主用电的情况看，目前小区的入住率在90%左右。空置房中，有5%是开发商自留的房源，其他住房则是既没有装修，也没有出租的，应该是房地产投资者购买的，大概有20套左右，“其实，10%的空置率是被这部分未售的房源拉高了，不将其计算在内的话，小区空置率只有5%左右。”
二次置业者多 偶尔入住人气不高
(两个小区空置率为20%)
项目名称：一品嘉园
总户数：157户
交付时间：2005年8月
空置率：20%
调查方式：业主收房、装修情况
一品嘉园地处平阳路，属于省城楼市常青热点区域亲贤长风片区，山西省检察院就在其项目西侧。这个住宅总建筑面积2万余平方米的小区，仅有157户，小区内户型最小的房子是143平方米，最大的为289平方米。在2004年9月开盘时，这个楼盘的均价近6000元，至今仍是省城的高端住宅小区。
8月25日上午10时，记者来到该小区。在小区的休闲健身区碰到了一位正在晒太阳的业主吴阿姨。吴阿姨告诉记者，该小区本来就房子大，户数少，加上好多房子都租给了小型私企或驻并公司，有些房主在节假日才回来，每天晚上这个小区冷冷清清，缺少人气。在吴阿姨看来，该小区的空置率很高。
记者在该小区的物业公司了解到，小区于2005年8月交房，没有接房的业主有12户，7户至今没有装修，常年无人居住且未出租的户数有4户，空置率为20%。对于吴阿姨的说法，物业公司表示认同。物业公司称，该小区的房子在2004年销售时，最小户型的总价就达七八十万元，普通工薪族无力承担。小区内的业主多为二次或多次置业的业主，部分业主不常回来住，但是水、电、暖、物业费的收缴率很高。“有些业主逢周末、节假日才回来，家中冰箱、鱼缸不关，用电用水量很高，比常年居住的业主费用还高。”
项目名称：五龙花园10号楼
总户数：392户
交付时间：2009年5月
空置率：20%
调查方式：装修、煤气安装、收房
五龙花园地处五龙口东山片区，项目分三期开发。项目规划的10栋楼全部交房，除了9号楼处于在售、装修期之外，其他的9栋楼已经交房1至7年。此次记者调查的样本集中在10号楼，这栋28层的住宅楼于去年5月交房，是五龙花园体量最大的一栋楼。
8月24日下午，记者来到该小区。据一位郭姓业主介绍，10号楼虽已交房1年多，至今邻居们装修的声音不绝于耳，因为入住率不够，该栋楼一直未通煤气。“现在商品房小区的装修期越来越长，许多二次和多次置业的业主收房好多年才装修入住。他们常年不在，影响了邻居的正常通气，很无奈。”郭先生称，已经在10号楼入住一年的业主们只能用电磁灶或煤气罐做饭，很不方便。
记者从太原煤气公司营业大厅了解到，五龙花园的物业公司没有向片区煤气站提交通气申请，其已经交房近三年的8号楼至今因部分业主过度装修、常年不在，还未通上煤气。据该小区的物业公司介绍，10号楼至今有50余户没有办理装修手续，有2户未办理收房手续，已经装修的300余户业主，未在这里常年居住的占到四成之多，这当中还有来自地市的业主。“业主常年不在或联系不上，煤气公司送气加压时，容易出现漏气隐患。10号楼现在还不具备通气条件。”物业公司一位女士称。
升值空间大 投资者多 空置率偏高
(3个小区空置率在20%以上)
项目名称：腾龙雅苑一期
总户数：312户
交房时间：2008年2月
空置率：20%―25%
调查方式：物业费收缴情况
腾龙雅苑位于亲贤北街繁华地段，紧邻梅园百盛、世贸、王府井百货等商业经营网点，健身、餐饮、酒店、购物、医疗、娱乐都十分方便。一期为一栋26层板式住宅楼，和两栋低层单体建筑，有80―200平方米的平层、错层、复式多种户型。小区与太原最早的高档住宅佳地花园和地标建筑阳光校区毗邻相望，茂业地产在2008年拍得的“地王”就在小区的对面，在交房两年半之后，腾龙雅苑(一期)二手房销售价格已经达到每平米8000元，与预售时的价格比较已经翻番。
8月24日上午，记者来到该小区。在小区大门口，物业工作人员正在调试新设置的汽车门禁系统，院内地面整齐排列的停车器颜色还十分鲜艳，看得出来，安装时间并不长，从楼体阳台玻璃望进去，不少低层住户还没有动工装修。记者以购房者的名义向小区物业公司咨询，一位女士表示，小区物业费收缴情况良好，截至目前，清缴率超过80%，但入住率可能略低于这一数字。
该女士告诉记者，虽然交房已经两年多，但天然气入户和周围设施配套直到今年夏天才陆续完成，由于小区三期房屋正在建设当中，目前从亲贤北街进入小区的道路还没有完全清理，业主开车入内还不是很方便，不少投资型的业主直到现在还没有开始装修，也有部分业主是外地人，装修完毕后偶尔才会回来住一段时间，所以空置率预估在20%―25%之间。
项目名称：滨东花园
总户数：1270户
交付时间：2004年
空置率：30%
调查方式：用电量
北临长风大街、西朝汾河公园、环境优美、升值空间大……是许多人看好滨东花园的原因，投资者也蜂拥而至。早在2004年，该小区一期房销售起价就在4000元左右，到2006年二期房时，该小区的房价已经蹿到了均价10000元的水平。
7号楼有一套住房的临街玻璃上贴着房屋出租启事，记者与户主联系后了解到，业主姓刘，是忻州人，这套房子是为之前在太原上大学的儿子买的，原以为孩子会在太原工作结婚，“可人家毕业后直接跑北京了，这套房子相当于白买，不过因为升值空间还挺大，我准备留着，能租出去就租出去赚个物业费，租不出去就继续放着。”
滨东花园小区有9幢楼，共1270套住房，最小的户型面积都有140多平方米。站在楼下能看到许多低层住房没有装修、居住的迹象。因为该小区使用的是远传电表，从物业公司的电脑上可以看出，很多人家一个月的用电量在20度以下，有的用电量几乎为零，基本上处于空置状态，约占小区所有住房的30%，近400户。该小区物业管理公司负责人告诉记者，这400户中，约有100户是没有交接房的，用电量低的是外地购房者，周末偶尔过来住几天。剩下一大部分是虽然已经交接房但未入住也未出租的，属于投资购房。
项目名称：鼎太风华
总户数：422户
交房时间：2009年4月
空置率：40%左右
调查方式：业主装修、出租情况
鼎太风华小区位于大营盘十字路口东南角，南内环街与并州路的交叉口。北临南内环街，西临并州路，东邻三十二中，附近有大营盘小学、太原师范学院，交通便捷，小区由一栋商务写字楼、两栋高档公寓楼、一栋住宅楼及沿两条城市主干道的三层临街金钻商铺共同围合成一个步入式中心庭院，住宅建筑面积15032平方米，据介绍，该项目在开盘当日就销售一空。
8月24日上午10时，记者走进鼎太风华小区的中心庭院，站在庭院绿化区附近，可清楚地听到四周楼上传来装修的电锯声。小区物业的一位女士告诉记者，目前商务写字楼正在进行最后两层的装修，而整个小区的装修率达到 80%，入住率也在60%左右。这与记者从太原市热力公司获取的信息基本吻合：太原城南热网资料显示，在上一采暖季，该小区通暖户为185户，入住率仅有43%，经过近半年时间的装修、晾晒，入住率又上升了两成左右。
在大楼一层的客服中心，小区物业专门设置了接待区，向外来租房、买房人提供信息。记者粗略浏览了信息登记表，至少有上百位业主在这里登记了出租房屋的信息，其中还有不少未经装修的住宅可供租客长期租赁。负责登记联系表格的物业公司工作人员表示，因为该小区位于市中心，地段好、配套设施齐全，未来升值空间很大，所以很多购房者都不是第一次置业，多为投资买房，所以自住的少，出租的多。
2 调查分析
调查结束，记者整理调查结果发现，除了地处学区、商务区的楼盘，入住及出租率能达到95%以上外，二次置业者多的小区，很多业主都是偶尔入住，或者是等待配套设施齐全才入住，空置率在20%左右。由于升值空间大、投资购房者多的小区空置率甚至达到30%―40%。省城楼市呈现一种地段愈好、房价愈高、户型愈大，投资购房者就愈多，小区空置率也愈高的态势。“目前，太原东山片区房价较低，房源几乎是一房难求，这就意味着中低价位的、能解决刚性住房需求的商品房空置率要低。”中国房产信息集团太原机构负责人李峰的观点与调查结果不谋而合。
李峰表示，空置率的调查其实是对房价不断上涨原因的探究。房屋空置说明房源出售了，但没有解决住房刚性需求，市场存在供需矛盾，供不应求就会导致房价上涨。当房价持续高涨，普通消费者更无力承担买房费用，而投资购房的人却越多，空置率也就越高。这是一个恶性循环的过程。空置率高意味着房价虚高，房地产市场存在一定的泡沫。
3 延伸调查
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%―10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%―20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。毋庸置疑，省城已交房的商品房项目确实存在空置现象，有的小区空置率甚至达到40%以上，已经成为“商品房严重积压区”。那么这些空置房为什么会被空下呢?
投资客捂房 等待升值
“以前，有的人来看房，一出手就买五六套。”省城一家房地产销售代理公司樊经理告诉记者，在他经手的一些项目中，这种情况很多，在他看来，“这是很普通的事情!”
现家住建设路的市民王先生在并州路的金圣・甲地、鸿辰自由空间两处楼盘，各贷款购买了两套住房，他告诉记者：“对于手里的闲钱应该如何增值，我和爱人研究了挺长时间，最终决定买房。毕竟这几年房价一直在涨，买房后，钱也不会贬值。”记者了解到，王先生购买的这些房子并未装修、出租，只是闲置着等待合适的时间出售，属于名副其实的空置房。
樊经理表示，在国家出台二套房贷政策之前，很多投资者都会抱着和王先生一样的心态，通过银行贷款，同时购买好几套房子，在不断的购房、转手操作中，获利不菲。像滨东花园、鼎太风华等小区，地段优势明显，小区成熟，房子特别好转手，也就特别受投资者的青睐。另外，“一般投资者买房后既不装修也不出租，这是造成部分小区空置率高的重要原因。”
小区配套设施不完善
在五龙花园10号楼的业主群上，一位4单元的业主刘先生表示他要等到通上煤气才入住。刘先生常年和岳父母一起生活，买房就是为了解决住房紧张的难题。现在妻子已身怀六甲，小区却没通上煤气，这给全家日后照顾产后的妻子带来难题。
像刘先生这样等待小区配套完善，迟迟不肯入住的业主不在少数。许多地理位置略偏的地方，交通配套一直不够完善。东山绵延几十公里的地方，太行路修建的消息已被沿线的几十个新老楼盘炒作了六七年。道路局限，致使省城东部公交车设置连带滞缓，而已经在迎春街、五龙口街、朝阳街、东太堡街东段置业的业主，出行状况却每况日下，饱受塞车之苦。再加上这些地区的中小学配置少，师资能力有限，部分工作繁忙、孩子尚处学龄的业主，不得不在中心城区再租住一套学区房，只在周末返家。平日里，这些交房楼盘冷冷清清。
这样的问题不仅出现在普通住宅，学府街以南部分售价不菲的楼盘，虽然周边的道路商圈日渐成熟，但学校、医院等政府规划配建的城市软配套相对落后，楼盘交房前三年的入住率非常低。像南中环街延线的楼盘，是随着道路修建完毕，公交车开通，入住率才逐渐提上来，但至今每临夜晚仍然缺少“万家灯火”的温馨感。
业主们付出几十万元甚至上百万元的购房款，却不愿或不常居住，说明房地产业发展与城市发展不匹配、不平衡，目前的住房分配存在巨大缺陷。”从事房地产经纪和开发的王先生认为，不仅是省城，全国各地的中心城市都把房地产业当作支柱产业来发展，但是与房地产发展息息相关的城市及道路配套建设却相对落后，造成目前许多楼盘交房却不具备入住或无法正常生活的情形。
家长为孩子预购婚房
市民小孙是2008年结婚的，早在结婚前一年，父母就在并州路宝佳丽景小区给他买了一套房子，“这里离你的单位也不远，而且将来孩子上学也沾光，现在小学都是划片入学，这里应该属于青年路小学的片区，等将来孩子上学，就能直接进青年路小学了。”但是因为婚后他住进了单位分给他的一套二手房，宝佳丽景小区的房子交房后空置了近两年，前不久才刚刚租了出去。
为子女结婚提前购置婚房，甚至为下一代上学方便而购买学区房，是现在很多家庭的做法，也是造成房屋空置的原因之一。“房价一时半会儿都不会跌，反正迟早也得买，如果现在手里有闲钱的话，还是早点买的好。”房地产销售代理公司樊经理告诉记者，“这是很多家长的心态。而且由于这些房子是准备做婚房的，很少有人会租出去收房租，一般就是那么空放着，等孩子准备结婚时，再进行装修、居住。”
开发商预留“关系房”
记者在采访过程中发现，许多小区都存在一种现象，空置的房子中，有一部分的所有者属于开发商，但是这些房子并不出售，而且开发商均对外宣称，房源已经全部售罄。
某小区物业公司负责人告诉记者，像这类房子的物业费等，开发商每年会统一和物业公司进行结算。“为什么开发商要留下这些房子，不卖出去?”面对记者的疑问，该负责人讳莫如深地笑笑。
一位业内人士透露，其实这些房子并不是简单地留着，有可能是开发商留着准备送人的。有时小区开盘销售时，购房者就会发现，刚开盘不久，很多热门户型就被告知已经售完，排除这是一种销售控制的手段外，有可能是开发商提前预留了房源。因为开发商需要打交道的对象很多，送房成为了一种“沟通关系”的方式。这也是造成房屋空置的原因之一，“不过，这部分房屋只占很小的部分。”
4 什么是空置率?
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。
按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。
房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。
