2011年底地方政府部分"松绑"迹象
2011年，对于房地产业而言注定是有分水岭意义的特殊一年。
这不仅是一个“政策年”——经历了限购令、利率调整、首付提高、房产税试点等一系列调控政策的洗礼，楼市前景变得扑朔迷离；这还是一个“转折年”——供需关系的彻底逆转，让原本排队抢房的盛况不再，取而代之的是促销也卖不动的愁眉苦脸，信托、高利贷四处腾挪的资金压力，全面猫冬谨慎拿地的亦步亦趋……一年间，风光无限的开发商恐慌了，弱势无奈的购房者淡定了，红火热闹的中国楼市寂静了。
有人说，2011年终结了中国房地产行业发展的黄金十年。楼市上半场结束，下半场开始。那么，2011年的中国楼市究竟发生了什么?是谁终结了房地产业黄金十年?飞速发展十年之后，中国楼市何去何从?
带着这些问题，让我们一起来解读2011年的中国楼市。
拐点到来
明年1月全国房价或现同比下降
时至年终，房地产论坛扎堆召开。论坛上，从未有过的悲观情绪笼罩在房地产商周围，恐慌和忐忑，挥之不去。“我在房地产业做了十几年了，从未感觉到房地产的冬天像今天这样冷。”中国第一房地产代理品牌易居中国一位高层向记者表示。
“现在我们怕的是降价也卖不动，那企业就一点办法也没有了。购房者已经形成预期，就是房价还要降。这一点最可怕。”黑龙江一家大型民营企业负责人在中国经济论坛2012房地产盘点与展望活动上称。据他介绍，即便是泡沫不大，市场购买力有限的哈尔滨楼市，现在的成交量也已经急剧萎缩，价格已经进入到下行周期。
降价，已经不再是一、二线城市的小范围动作，开始成为全中国楼市的主旋律。
中国指数研究院的最新数据显示，11月份，30个监测城市中，逾六成城市成交面积环比下跌，7个城市跌幅超过30%。其中厦门环比跌幅甚至达到59.95%。价格方面，30个监测城市中有四成城市均价环比下跌。其中上海降幅最大，环比降幅达9.16%。
据中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱介绍，根据中房网一手房价格指数，全国房价在9月份其实已经出现环比下降。按照目前趋势，明年1月份或出现同比下滑。而房价同比下降，是楼市转折点的重要标尺。
楼市拐点的另一个标志是土地市场趋冷。每年年底都是土地市场传统的旺季，但今年年底却显得格外冷清。开发商“弃购”愈演愈烈，流拍、终止或延迟出让等情况使土地成交量持续下滑。11月份全国133个城市共成交土地1537宗，成交面积5581万平方米，环比减少25%，同比减少43%；其中住宅类用地472宗，成交面积2057万平方米，环比减少19%，同比减少55%。
“开发商哪有钱买地啊。”SOHO中国董事长潘石屹(博客)称。而开发商没钱买地的直接后果是地方土地收入的锐减。地方政府开始不断降低底价，以吸引开发商入市。到11月份，全国133个城市住宅类用地的楼板价同比下跌7%，至1539元/平方米。
业内普遍预计，2012年住宅类用地惨淡成交的状况不会好转。随着各地流拍地块的增加，年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应，使地价下行成为大势所趋。
牛市终结者
限购与保障房
2011年哪项政策是压倒房价的最后一根稻草?限购令，无疑是史上最猛的“楼市速冻剂”。
限购与限贷起源于去年4月，以“新国四条”和国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为标志，三套以上购房被暂停发放贷款。不过，这一政策并未起到调控楼市的作用。
易居中国董事局主席周忻回忆，那时候市场就判断，数月后一定会有一个销售窗口期的出现。“原因很简单，第一波政策只是抬高了购房成本，却没有叫停交易。比如提高二套房的首付比例和利率等。但因为有4万亿的刺激政策，我们预测，楼市成交一定会再现高潮。”
果不其然，到去年10月，商品房销售量和房价再次直线上冲，到12月达到最高峰。无论多高的门槛，总有资金入市抢房。在这种局面下，开发商对调控开始麻木。
今年1月26日，房地产市场的一记炸雷拉开了全年调控大幕：中央确定了八大楼市调控政策，简称新“国八条”，其中明确提出对拥有多套房产的购房人实行“禁购”。民间盛传已久的第三次楼市调控就此坐实。
虽然也有不少声音认为，限购政策本身含有太多行政干预的色彩，然而就效果来看，限购的确是市场速冻剂。北京等地商品住宅成交量逐月下降，甚至已经不足最高点时的四成。此后，“快卖房、缓建房、不拿地、现金为王”成为很多企业的战略，恒大、碧桂园等企业率先降价跑量，龙湖、万科等随后加入降价大军。
除了限购之外，保障房的“建设元年”也对楼市预期产生了深远影响。“其实，在今年上半年，单一的限购政策还未得到开发商的足够重视，导致限购令出台数月后，开发商仍然乐观，认为仍可打擦边球。直到保障房建设任务出台，以及为抑制通胀而采取的紧缩性货币政策被一再强调，开发商才意识到，这次的危机无论从周期上还是强度上，可能都不同以往。”一位房地产业内人士回忆道。
今年1月份住建部正式宣布，2011年我国将开建保障性住房1000万套，比2010年的580万套增长70%，其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量，创历年之最。到今年11月10日，住建部发布消息称，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。
2011年又被称为中国保障房“建设元年”。作为楼市调控一揽子政策的重要一项，增加保障房供应，调节供需结构，是搞好本轮房地产市场调控的关键。也势必带动钢材家居等上下游产业，有效对冲房地产市场调控对宏观经济造成的不利影响。
不过，时至年终，业内对未来楼市最大的担忧也恰恰就在保障房。“保障房管理机制的建立还是后话，2012年，800万套保障房建设资金如何筹措将是最大问题。地方政府的土地出让金大减，根本没有钱建保障房。2011年已经开工的保障房也将在2012年建设周期中需要大量资金投入。2012年如果筹措到了保障房建设资金，商品房调控一定会坚定执行，但如果资金不到位，中央或许会开始考虑为商品房松绑吧。”一家大型房企负责人表示。
除了限购与保障房，房产税也被视为楼市“达摩克利斯之剑”。与史上最严的“国八条”横空出世仅隔一天，房产税试点终于在上海、重庆两地正式登台。虽然沪渝两地的试点不论征税范围还是税率，都还不能算是真正意义上的房产税，但就其试点意义和对市场的震慑力来看，不容小觑。
2012年
中央仍将严控房地产
到了2011年底，当房价不可逆转地向下调整时，地方政府最先扛不住了。“一个城市的财政收入有一半靠房地产贡献，说这个产业不影响地方政府决策是不可能的。2011年，我们政府工作的重要目标就是不要被列入限购名单中。”一位地方政府官员表示。
而已经被限购的地方政府开始各种试探性的救市(见表)。比如佛山在10月份尝试为限购令松绑；成都尝试放宽购房人的资格审核；北京放宽普通住宅认定的房价标准；杭州经济开发区出台员工首次购房享受20万元补贴政策等等。
同样因为地方收入原因，尽管中央不断提示，新一批限购扩容城市却最终未能大量出现。仅有珠海等个别城市加入其中。
然而，中央对这一轮调控的态度却仍然坚定。中央高层近日在考查河北省廊坊市保障房建设时指出，在房地产市场调控已取得一定成效的关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。与此同时，中央将调控政策的执行周期具体强调在2012年。
“我们原来还对2012年政策转向有所期待。现在看来是不可能了。尽管有提高存准率这样信贷放松的信号，但就楼市本身来说，紧缩性调控不会改变。”一位开发商直言。
中长期
调控博弈高房价将是主旋律
对于楼市的未来，近日，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)撰文称，中国房地产市场将迎来第一次大调整。如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，房地产市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。
巴曙松表示，短期来看，中国房地产业正进入消化库存阶段：目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。
这决定了2012年的一大趋势是降价，其中一线城市的平均房价降幅在20%至30%之间，二线城市则在10%至20%之间。开发商将更多地向三、四线城市布局。产业外资本也将不再涌入房地产业。
不过，度过了2012年至2013年的中国楼市，又将是另一番景象。“未来的10至15年，中国经济和城市化仍将高速推进，仅这两点就会为住房市场提供巨大的新增需求体量和需求能量。所以房价长期缓慢上涨的趋势难以改变，那么政府保持对房地产调控的趋势也就不会改变。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。
