5月31日，中国工商银行股东大会上，行长杨凯生向投资者表示，工行对房地产贷款仍处于适度进入阶段，不存在停止向开发商贷款的情况。
看来，近日有关央行要求暂停房地产开发贷款的传闻，只是虚惊一场。不过，开发商的资金链越来越紧张却是无比真实的境遇。
接受本报记者采访的多位银行业人士表示，目前银行开发贷属于半停滞状态，贷款利率普遍在基准利率的基础上上浮10%-20%，甚至更高。
福建省一家大型房地产商人士透露，该行此前刚刚获得的一笔商业银行贷款融资，其定价已在基准利率基础上上浮30%。“即便利率上浮100%，地产商也愿意从银行获得融资。”上述地产商人士坦言，但现在的问题不在利率水平，而在额度上。
作为资金密集型行业，房地产开发商主要融资路径——银行贷款、信托融资和股权融资现在均受到不同程度的压制。SOHO中国董事长潘石屹形容，房地产市场已提前进入“更年期”，将面临整个结构的重大调整和变化。
不过，本报记者调查发现，在上述三种融资渠道受阻的背景下，暗流汹涌的民间资本、外资正在重拾“委托贷款”的这一旧器，直奔资金饥渴的房地产市场，而部分委托贷款实际利率水平有可能已高达20%-30%，甚至接近贷款利率4倍的水平。
2011年以来，多家房企披露了委托贷款事项公告，其贷款利率普遍在12%左右或更高。央行公布的一季度金融数据也显示，全国委托贷款首季增加3204亿元，同比多增1684亿元;占社会融资规模的比重同比高出4.3个百分点至7.6%。
如此形势下，一位外资资产管理公司人士表示：“一线城市刚刚起步的开发商，资金链是最危险的。”
三大融资渠道受阻
不仅是信托，目前PE介入房地产项目的前提条件也提高至“四证齐全”方可，在公司资质审查上越来越严格。一位PE合伙人称，“即便我们成立不到2年，现在也只做地产百强企业。”
杨凯生表示，工行任何时候对任何行业都不会停止贷款，只会按本身对行业风险收益的判断，决定什么行业应积极进入、适度进入、谨慎进入或禁止进入。
在额度紧张和房地产调控政策的双重影响之下，银行不得不选择结构优化策略，即退出了一些资质较低、风险较大的地产项目，而增加在行业内有垄断性和竞争力的企业客户。从交通银行来看，2011年1季度，该行开发贷余额1400 多亿，占比6.3%，比两年前的10%已有明显下降。
保障房融资也分流了银行的额度。交行表示，该行今年投向普通住房和保障房的贷款占行业总量比重90%以上，同时减少了土地贷款比例。
银行贷款受阻之下，房地产信托自2010年以来趋于火爆，年收益率一般在12%-15%左右。而房地产基金的融资成本更高至20%上下。但随着监管层对于房地产信托监管愈来愈严，房地产信托和基金的融资门槛也在节节高升。
一人民币基金合伙人告诉本报记者，不仅是信托，目前PE介入房地产项目的前提条件，也提高至“四证齐全”方可：“以前可能只需一个证，房地产基金就可以介入了。”在公司资质审查上也越来越严格，这位合伙人称，“即便我们成立不到2年，现在也只做地产百强企业。”
不过，由于融资渠道受阻，拿地成本也在下降。上述PE人士告诉记者，“现在只要手头有资金，拿地是比较容易的。竞标过程中，只要一举牌，基本就没人跟你抢了。”
高利率委托贷款走俏
在20%-30%的高利率回报之下，民间资本和外资纷纷借道委托贷款，向房地产领域融出资金。
各种名目的民间资本和外资正纷纷设法进入高收益的房地产融资领域，其中一种渠道就是委托贷款。由于房地产融资成本高居不下，委托贷款可获得丰厚的收益回报。
正如一位外资私募基金人士所言，所谓委托贷款，想贷给谁就贷给谁，操作方便，还可规避一些监管要求，因而备受活跃的“民资”和外资所青睐。对于银行而言，由于风险为委托方承担，银行风险压力不大，且在不占用资本的前提下，便可坐收千分之一到千分之三的中间业务收益，何乐不为。
5月25日，金陵饭店披露的一笔总额为2亿元的委托贷款颇具代表性。该公司通过江苏银行南京河西支行向江苏中南建设集团提供2亿元的人民币委托贷款，用于中南建设的经营资金周转，其委托贷款利率为12%，且按季度支付利息。
对于非上市公司提供的委托贷款，一位外资私募基金人士告诉记者，年利率在20%-30%或更高，期限一般在一年以上。“如此高的成本，大家还是趋之若鹜，一些‘四证齐全’的开发商还在找我们。”他说。
据本报记者了解，某AMC旗下的一家合资资产管理公司，目前主要业务便是为房地产开发商提供委托贷款，其委托贷款年利率可在20%-30%以上。该公司一位人士告诉记者，他们做的房地产委托贷款利率已接近基准利率的四倍上限。
对于外资而言，他们对房地产企业进行直接债权融资受到严格限制，而委托贷款的外衣使其得以成功规避监管，资金堂而皇之进入房地产项目。
