21世纪经济报道
开工率一路从5月末的34%飙升至6月末的50%，谁在为全国保障房建设加速度冲刺提供弹药?
上半年908亿元的保障性开发贷款新增量，无疑是最好的诠释，几乎占到上半年房地产开发贷新增量的半壁江山。不过，监管层担心，此前已偃旗息鼓的地方融资平台贷款会不会乘保障房建设大热，而“借尸还魂”?
“一省一市一家”
8月8日，接近银监会的人士向本报记者表示，监管层支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债，原则上是“一省一市一家”，即每个省(计划单列市)只有一个保障房融资平台。
“所有银行保障性信贷都只能在这一家平台上做，且要进入当地政府预算，贷款也只是帮地方政府打时间差。”8月8日，某股份制行信贷审批部门负责人对本报表示，银监会不同意在市县级再设保障房融资平台，“就是由省级政府来统筹，然后将中央下拨的资金，由省再分配到市、县。”
只是在公租房上还留着一道口子。8月5日，央行与银监会联合下发的《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》(以下称《通知》)显示，地级市政府投资建设的公租房项目，各银行可向经总行评估后认可、自身能够确保偿还公租房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。
但是，对于经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等其他保障房贷款，银监会仍然持审慎态度。
“监管部门担心，若保障房融资平台贷款通道大规模打开，地方政府的其它基础设施建设项目借此曲线融资。”一位大行公司部人士指出，目前已有地方政府在筹划将基建项目划入保障房融资平台，获取融资便利。
贷款只“打时间差”
如何保障资金饥渴的地方融资平台不会借保障房的幌子，行非保障房建设的融资之实?
一位接近监管层的人士透露，在银监会的积极争取之下，目前，省级政府已明确包括土地登记管理、建设质量保证、工程进度检查、社会维稳以及资本金和信贷资金筹措等六大责任。
资本金方面，监管层坚持20%的项目资本金到位才予以发放贷款。据一家股份制银行信贷管理部老总介绍，“资本金到位落实不了的，要从财政机制上解决，不允许用任何银行贷款填补。
贷款利率方面，公租房项目贷款利率须按人民银行利率政策执行，下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，这意味着此前建行设计出的35年超长期贷款，不大可能获得审批。
“银监会还要求不准收任何其他诸如承担费、管理费等费用。”上述大行人士补充道，在还款方式上，与其他地方融资平台的要求一致，“监管要求在项目建成后，而非入住之后，一年两次还本，利随本清。
在商业银行眼里，地方政府的还款保证尤为关键。上述监管层人士透露，“无论是财政担保，还是用新增税收或其他方式垫还，均需地方政府负全责。”
监管部门要求，银行贷款只能用于帮助地方政府打时间差，要将贷款偿还资金按国务院要求纳入地方财政预算，推动建立保障性住房偿债基金，并纳入专户统一管理，实行封闭式管理。
如此一来，还款来源保障性最差的公共租赁房，地方政府必须明确偿还责任。
上述两部委《通知》也明确表示，对于融资平台公租房贷款偿付能力不足的，应由本级政府统筹安排还款，且在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公租房贷款。
交叉违约机制护航
除了《通知》所述各项条件，监管部门还要求，公租房贷款必须纳入地方财政预算，银行必须关注公租房建筑质量，并设计“交叉违约”机制。
所谓“交叉违约”，举例而言，假定一个保障房融资平台在工、农、中、建、交五家银行都贷了款，一旦对工行的贷款违约，即视同对所有的银行都违约了，各家银行可立即启动贷款保全机制。
“这主要是为了坐实地方政府的兜底责任，因为公租房贷款本质上是要靠地方财政偿还。”前述股份制行信贷审批部门负责人表示，在“交叉违约”机制下，地方政府不太敢“赖账”，因为一旦所有的银行都认定其违约，必然缩减对当地的信贷支持，“地方政府马上就受不了。”
不景气的土地市场，正让地方政府保障房资金备受困扰。今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。
同时，银监会还动用了授信集中度这一工具。鉴于发改委已同意保障性住房项目可发企业债融资，监管层督促接受贷款申请的银行，在测算信贷额度和风险程度时，进行全口径债务集中度评测，准确把握还债现金流覆盖情况;在购买和交易前述债券时，应比照保障性住房建设贷款管理，防止风险传递。
此外，银监会还鼓励商业银行以银团贷款形式发放贷款，对于资本金足额到位、管理精细的，优先支持。
